VERKEHRSWERTERMITTLUNG IMMOBILIEN
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Bewertung von Immobilien nach Verkehrswert
Der Verkehrswert, inhaltlich dem Marktwert entsprechend, ist in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) definiert. Er bezeichnet den Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie auf einem objektiven Markt zum Stichtag voraussichtlich erzielt werden könnte. Als Bewertungsobjekt wird die immobilienwirtschaftliche Einheit betrachtet.
Hinweise zur Wertermittlung und deren Anwendung sind in der Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006), der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der Sachwertrichtlinie (SW-RL) 2012, der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) 2014 und der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) 2015 festgelegt.
Leistungen zur Verkehrswertermittlung
- Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 BauGB
- Marktwertschätzung zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises
- Weitere Dienstleistungen der Immobilienbewertung, abgestimmt auf individuelle Anforderungen
1. Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB
Leistungsbeschreibung
Das Verkehrswertgutachten liefert eine transparente und nachvollziehbare Bewertung der Immobilie. Es enthält eine detaillierte Darstellung der Objektdaten, der angewandten Wertansätze sowie der zugrunde liegenden Berechnungen. Zudem werden die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie die aktuellen Marktverhältnisse berücksichtigt.
Je nach Bewertungsmethode werden der Bodenwert, Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert ermittelt und das Ergebnis auf Plausibilität geprüft. Zur besseren Nachvollziehbarkeit umfasst das Gutachten eine Fotodokumentation sowie alle relevanten Unterlagen, die für die Wertermittlung erforderlich sind.
Verwendung
Ein Verkehrswertgutachten ist für sämtliche Immobilienarten geeignet, darunter:
- Wohn- und Gewerbeobjekte sowie unbebaute Grundstücke
- Sonderimmobilien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Spezialimmobilien
- Standorte für Handel und Produktion, einschließlich Industrie- und Gewerbeflächen
Einsatzbereiche von Verkehrswertgutachten
Gutachten über den Verkehrswert finden Anwendung bei:
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie zur objektiven Preisbestimmung
- Vermögensübersicht, beispielsweise im Rahmen einer Schenkung oder Firmennachfolge
- Vermögensauseinandersetzungen, etwa bei Erbschaften oder Gütertrennungen
- Steuerlichen Zwecken, z. B. zur Ermittlung von Erbschafts- oder Schenkungssteuern
In gerichtlichen Verfahren kann das Gutachten als Parteiengutachten Berücksichtigung finden. Je nach Verwendungszweck variieren die Anforderungen an Inhalt und Umfang der Bewertung.
Ablauf
Nach Eingang des Auftrags nimmt der DEKRA Sachverständige kurzfristig Kontakt mit dem Auftraggeber oder dessen Ansprechpartner auf, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und die erforderlichen Dokumente für die Wertermittlung abzustimmen.
Die wesentlichen Unterlagen sind vor dem Ortstermin durch den Auftraggeber an DEKRA zu übermitteln. Dazu gehören mindestens:
- Liegenschaftskarte (erhältlich beim Vermessungsamt)
- Aktueller Grundbuchauszug bis Abteilung II, einschließlich zugehöriger Eintragungsurkunde bei bestehenden Rechten und Lasten
- Bei Erbbaurecht: Erbbaugrundbuch und Erbbauvertrag (Grundbuchamt)
- Grundrisse und Schnitte sowie ggf. eine Miet- und Nutzflächenaufstellung (aus der eigenen Bauakte oder dem Bauaktenarchiv)
- Falls zutreffend:
- Miet- oder Pachtverträge
- Mietübersicht mit Angaben zu Leerstand
- Bei Eigentumswohnungen oder gewerblichem Teileigentum:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Letzte Protokolle der Eigentümerversammlung
- Wirtschaftsplan (einsehbar in der Bauakte, beim Grundbuchamt oder über den WEG-Verwalter)
- Weitere Unterlagen entsprechend dem Auftragsblatt oder nach individueller Rücksprache mit dem Sachverständigen.
Die rechtzeitige Bereitstellung aller relevanten Dokumente gewährleistet eine effiziente und präzise Wertermittlung.
Zusätzliche Leistungen und Aufgaben des Auftraggebers
Alternativ kann der Auftraggeber auch die Einholung der notwendigen Unterlagen an DEKRA übertragen. In diesem Fall ist eine Eigentümervollmacht erforderlich, die auf dem Auftragsblatt erteilt werden kann.
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Mitwirkungspflichten des Auftraggebers:
Der Auftraggeber ist zudem verpflichtet, für den Zugang zum Objekt zu sorgen und Dritte, wie Mieter, Besitzer oder Nachbarn, im Vorfeld über die Besichtigung zu informieren und deren Zustimmung einzuholen. Diese Mitwirkungspflicht stellt sicher, dass der Besichtigungstermin reibungslos stattfinden kann.
Durchführung der Besichtigung:
Zum vereinbarten Termin wird eine Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie durchgeführt. Dabei werden der Zustand sowie die örtliche Situation der Immobilie erfasst. Die Besichtigung erfolgt jedoch ohne Bauteilöffnungen und ohne Verschiebung von Gegenständen.
Einflüsse auf den Verkehrswert werden in die Bewertung einbezogen, soweit dies aufgrund der Wahrnehmung vor Ort und der bereits vorliegenden Unterlagen möglich ist.
2. Marktwertschätzung
Leistungsbeschreibung
Die Marktwertschätzung stellt eine Kurzform der Verkehrswertermittlung dar. Sie liefert eine stichwortartige Beschreibung der Immobilie einschließlich rechtlicher Rahmenbedingungen.
Der Leistungsumfang umfasst:
- Bodenwertermittlung
- Anwendung eines geeigneten Berechnungsverfahrens
- Plausibilisierung des ermittelten Wertes
Auf detaillierte Erläuterungen zu Berechnungsgrundlagen und Bewertungsverfahren wird verzichtet.
Eignung der Marktwertschätzung
Diese vereinfachte Bewertung eignet sich insbesondere:
- Für Standardimmobilien, darunter:
- Ein- bis Zweifamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser mit bis zu zehn Wohneinheiten
- Unbebaute Baugrundstücke
- Zur Orientierung bei einem geplanten Kauf oder Verkauf
Einschränkungen der Marktwertschätzung
Die Marktwertschätzung ist nicht geeignet für:
- Steuerliche Zwecke oder rechtliche Auseinandersetzungen
- Immobilien mit erhöhter Bewertungskomplexität, etwa:
- Objekte mit Erbbaurecht
- Besondere Immobilienformen
- Wertermittlungen für zurückliegende Stichtage
Ablauf der Marktwertschätzung
Der Prozess der Marktwertschätzung entspricht dem einer Verkehrswertgutachtenerstellung, jedoch mit reduziertem Umfang und Detailgrad.
3. Zusätzliche Leistungen der Immobilienwertermittlung
Neben der klassischen Wertermittlung bietet DEKRA weitere Dienstleistungen im Bereich der Immobilienbewertung an. Dazu gehören unter anderem:
- Plausibilisierung bestehender Gutachten – Überprüfung der Nachvollziehbarkeit und Angemessenheit eines bereits vorliegenden Wertgutachtens durch eine Stellungnahme.
- Bewertung von Rechten und Lasten – Ermittlung des wertmäßigen Vor- oder Nachteils durch die Eintragung von Rechten und Belastungen an einer Immobilie.
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Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag (§ 3, 4 ImmoWertV)
Der Verkehrswert wird als stichtagsbezogener Wert ermittelt und hängt von der Marktlage, dem Alter und dem Zustand der Immobilie zum jeweiligen Stichtag ab.
- Der Wertermittlungsstichtag beschreibt die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt.
- Der Qualitätsstichtag bezieht sich auf den tatsächlichen Zustand von Grundstück und Gebäude.
In der Regel entspricht der Stichtag dem Tag der Besichtigung. In besonderen Fällen, wie bei Scheidungsverfahren (Zugewinnausgleich) oder Erbauseinandersetzungen, kann jedoch ein rückwirkender Stichtag erforderlich sein.
Bearbeitungszeit und Qualifikation der Immobilienwertgutachter
- Die Bearbeitungszeit nach der Objektbesichtigung beträgt in der Regel 5 bis 10 Werktage, sofern alle erforderlichen Unterlagen vorliegen.
- Ausschließlich geprüfte Immobilienwertgutachter mit entsprechender Qualifikation übernehmen die Bewertung.
Leistungsumfang und Ausschlusskriterien
Die Wertermittlung umfasst keine bautechnischen Untersuchungen und ersetzt keine spezialisierten Gutachten.
- Kein Gutachten zur Bausubstanz, Altlasten oder Schäden
- Keine Kalkulation von Sanierungs- oder Instandhaltungskosten – lediglich marktübliche Abschläge für erkennbare Mängel
- Keine Prüfung auf Schimmel, Schädlinge oder gesundheitsgefährdende Stoffe
- Keine Funktionsprüfung technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser etc.)
- Keine Bewertung nutzerspezifischer Anlagen oder Zubehör
- Keine Unternehmensbewertung
Baumängel, Instandhaltungsrückstau oder erkennbare Schäden werden lediglich festgehalten, ohne dass eine detaillierte Kostenkalkulation erfolgt. Eine Beurteilung des Baugrundes erfolgt ausschließlich auf Grundlage offensichtlicher Merkmale und verfügbarer Unterlagen.
Erläuterungen zu den Leistungen der Verkehrswertermittlung
Bodenrichtwerte und Vergleichsdaten aus der Kaufpreissammlung
In einigen Regionen sind Bodenrichtwerte nicht kostenlos verfügbar und müssen für jede Immobilie individuell erworben werden. Besonders bei der Bewertung von Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken sind Vergleichsdaten aus der Kaufpreissammlung erforderlich.
- DEKRA Sachverständige beschaffen die erforderlichen Daten, sofern sie verfügbar sind.
- Die Informationen dürfen nur anonymisiert verwendet werden.
- Anfallende Gebühren werden an den Auftraggeber weitergegeben.
Zusätzliche Leistungen (separat zu beauftragen, Abrechnung nach Zeitaufwand)
Folgende Dienstleistungen können auf Wunsch ergänzend in Anspruch genommen werden:
- Wohn- und Nutzflächenermittlung (Aufmaß)
- Immobilienprüfung und Bautenstandsbericht
- Technical Due Diligence
- Bauschadengutachten
- Prüfung der Luftdichtheit von Gebäuden
- Infrarot-Thermografie
- Erstellung von Energieausweisen
- Energie-Effizienz-Zertifizierung
- Umwelttechnische Analysen, z. B. Prüfung auf schadstoffhaltige Materialien
Diese Zusatzleistungen ermöglichen eine detailliertere Bewertung der Immobilie und ergänzen die klassische Verkehrswertermittlung um technische und baurelevante Aspekte.